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SCPI : quelle différence entre marché primaire et secondaire ?

Si vous avez décidé de vous lancer dans l’investissement en société civile de placement immobilier ou SCPI, vous avez le choix entre l’acheter sur le marché primaire ou sur le marché secondaire. Dans les deux cas, leur circulation est soumise au contrôle de l’Autorité des marchés financiers (AMF).

Le marché primaire ou marché de l’émission

C’est sur ce marché que les SCPI sont commercialisées pour la première fois, c’est-à-dire qu’elles y sont émises par la société de gestion en charge de leur exploitation. Les investisseurs pourront y trouver tous types de SCPI : à capital fixe ou à capital variable, diversifiées ou thématiques. C’est aussi sur le marché primaire que l’investisseur pourra faire son choix à partir d’une large gamme de SCPI classées par familles : les SCPI de rendement, les fiscales et les SCPI de plus-value. De même, le mode d’acquisition est totalement libre : via l’apport personnel, à crédit ou encore en démembrement selon la situation financière de l’investisseur.

Pour acheter ces actifs sur le marché primaire, il suffit donc de se tourner directement vers la société de gestion. Aucune négociation sur le prix des parts n’est toutefois possible et le nombre minimal de parts à souscrire est fixé à l’avance. Prévoir le prélèvement de frais divers, dont les frais d’entrée et de gestion entre autres. Toutefois, aucun frais d’enregistrement ne sera taxé sur le marché primaire. Cette taxation en revanche, est opérée sur le marché secondaire, et dont le prélèvement s’élève à 5% du prix de la part.

Le marché secondaire ou marché de l’occasion

Le marché secondaire concerne celui des SCPI anciennement détenues par les investisseurs sortants. C’est en fonction du type de l’actif que le marché secondaire est organisé.

  • pour les SCPI à capital fixe, le nouvel investisseur négociera l’achat des parts directement auprès du cédant – c’est-à-dire de l’investisseur sortant. Les négociations sont possibles, puisqu’il s’agit d’une transaction entre particuliers. Du côté du cédant, les risques de moins-value sont à prévoir. Si la SCPI a cependant fait l’objet de fréquentes revalorisations du prix de la part, le cédant peut enregistrer des gains à la revente.
  • pour les SCPI à capital variable, pas de négociation directe entre acheteur et cédant. C’est à nouveau la société de gestion qui fixe la date de l’ouverture de la saison de la revente ainsi que les prix de ces SCPI de seconde main. Cela en fonction de la valeur de reconstitution qui tient compte de la valeur de réalisation.

Les confrontations entre ordre de vente et ordre d’achat ont lieu sur le marché secondaire. Par ailleurs, l’entrée en jouissance de la SCPI est immédiate pour le nouvel acquéreur, c’est-à-dire qu’il perçoit immédiatement les revenus locatifs. Rappelons que lors de l’acquisition d’une SCPI sur le marché primaire, l’investisseur est contraint de supporter les inconvénients liés à la carence en loyer pouvant aller de 1 à 5 mois en fonction de la politique d’exploitation de la société de gestion.

Si un nouvel investisseur est intéressé par une SCPI et que celle-ci est fermée à la souscription, il pourra éventuellement la retrouver sur le marché secondaire, mais de manière aléatoire puisqu’il faut attendre que détenteur des parts décide de la céder.

Les SCPI à vocation défiscalisante sont également peu émises sur le marché secondaire, car peu intéressantes pour le nouvel investisseur. Il perçoit des revenus locatifs certes, mais la réduction d’impôt ne concerne que le souscripteur initial. De plus, ce dernier doit renoncer à ses avantages fiscaux en cas de sortie prématurément.

Outre le paiement de frais d’enregistrement comme indiqué précédemment, l’acquéreur de parts de SCPI sur le marché secondaire devra aussi s’acquitter d’une commission de cession.

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